L'Institut Montaigne rappelle que le logement pèse 28% du budget des ménages en 2025, contre 20% en 1986, et préviennent que sans réforme, « la propriété deviendra progressivement un privilège héréditaire ».
Diverses mesures sont proposées, avec par exemple :
- exonérer des taxes d'état lors de l'achat les primo-accédants jusqu'à 250.000 euros,
- tester pendant cinq ans, en zone tendue, la même exonération pour les seniors qui vendent une maison devenue trop grande,
- la transformation forcée des bureaux vides depuis deux ans en zone tendue,
- la sortie progressive de l'encadrement des loyers….
Beau programme non ?
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Après une forte baisse entre 2022 et 2024, le marché de l’ancien s’est redressé. Mais il ne fonctionne plus comme pendant les années de très forte activité. Les ventes ont repris, tandis que les acquéreurs sont devenus plus sélectifs et que les prix restent sous pression.
1. Au fil des ans
À fin juin 2026, l’Insee comptabilise 958 000 transactions de logements anciens sur douze mois, contre 952 000 fin 2025 et 953 000 fin mars 2026. Le redressement est donc réel, mais le rythme s’est stabilisé.
Le marché n’est plus dans la chute observée en 2023-2024. Il n’est pas non plus revenu aux niveaux dépassant 1,2 million de ventes observés après la période exceptionnelle de 2021-2022.
C’est cette période de comparaison qui explique en partie le décalage entre le ressenti et les chiffres : le marché s’est redressé sans retrouver son niveau d’avant la correction.
2. Les prix continuent de s'ajuster
Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont diminué de 0,8 % sur un an.
Mais là encore, la moyenne nationale masque des différences : les appartements sont quasiment stables (-0,1 %), tandis que les maisons reculent davantage (-1,3 %).
Le marché ne corrige donc pas de manière uniforme selon les régions. Dans le sud de la France les maisons ont toujours la côte mais la bataille des prix fait rage.
Le financement explique une partie de cette évolution, inutile de revenir sur la progression effrénée des taux d’emprunt.
Le coût global du projet fait souvent réfléchir : travaux, performance énergétique, charges et éventuels travaux de copropriété.
3. Ce qui a changé : l’acquéreur arbitre davantage
Les acheteurs ne sont pas absents. Ils sélectionnent davantage les biens sur lesquels ils sont prêts à se positionner.
Un logement bien situé, correctement entretenu et proposé à un prix cohérent avec les transactions récentes peut trouver son acquéreur. À l’inverse, un prix supérieur aux références du marché peut entraîner une commercialisation beaucoup plus longue.
L’acheteur n’est pas attentiste s’il croit à la valeur du bien dans le futur. La valeur sûre n’a aucun problème a être vendue si elle est en adéquation avec les prix du marché.
Une autre tendance importante est la non solvabilité des acheteurs au moment de la visite. Un logement ne peut pas être acheté si vous n’avez pas vendu le vôtre ou validé un prêt relais. Le vendeur peut vous attendre ou pas et c’est toujours très frustrant de laisser passer un coup de foudre.
4. Regarder ou attendre ?
Regardez les prix moyens des biens « vendus » ou « à la vente » n’a plus beaucoup de sens, car aujourd’hui on réfléchira plus par cible d’acheteur prêt à s’engager pour tel ou tel type d’achat.
Quand les crises se superposent, il n’est plus nécessaire d’attendre demain, il faut prendre des décisions éclairées.
La justesse du positionnement prend davantage d'importance.
Vous voulez en discuter, contactez-moi.
À bientôt,
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